La riforma del Catasto rappresenta una delle trasformazioni più significative del sistema fiscale italiano. Prevista dall’Art. 7 della legge delega n. 39, approvata il 5 ottobre 2021, essa mira a modernizzare gli strumenti di mappatura degli immobili e a correggere squilibri storici che rendono il sistema attuale inadeguato alla realtà economica e patrimoniale del paese.
Questo articolo analizza le criticità del sistema attuale, i cambiamenti previsti e le implicazioni fiscali e amministrative della riforma.
Il contesto attuale del Catasto
Il Catasto italiano funge da inventario dei beni immobili presenti sul territorio, ma non ha valore probatorio, ovvero non costituisce prova definitiva dei diritti reali, della posizione o della regolarità edilizia degli immobili censiti.
Limiti strutturali
Le principali criticità dell’attuale sistema catastale includono:
- Rendite catastali obsolete: Le tariffe d’estimo su cui si basano le rendite catastali risalgono agli anni Trenta del Novecento, creando una forte discrepanza rispetto ai valori di mercato attuali. La riforma prevede un aggiornamento per garantire maggiore equità fiscale.
- Valori di mercato non uniformi: I valori catastali degli immobili residenziali sono mediamente il 50% del valore di mercato, mentre per immobili più datati possono rappresentare solo il 25% del loro valore reale.
- Disparità di trattamento: L’assenza di aggiornamenti ha accentuato le disuguaglianze tra immobili di diverso pregio e tra zone differenti.
- Immobili non censiti o abusivi: Circa un milione di immobili sfuggono al controllo fiscale e amministrativo.
Utilizzo dei dati catastali
Il Catasto ha un ruolo cruciale in diversi ambiti:
- Fiscale: Base per il calcolo di imposte come IMU e TASI.
- Topografico: Strumento per la pianificazione urbanistica.
- Economico: Stima patrimoniale e valutazione immobiliare.
- Giuridico: Prova dei diritti di godimento sugli immobili.
Obiettivi della riforma
La riforma del Catasto ha diversi obiettivi chiave:
- Modernizzazione degli strumenti di mappatura
- Introduzione di tecnologie avanzate (GIS, droni, intelligenza artificiale) per individuare immobili non censiti o abusivi.
- Creazione di una rete di scambio dati tra Agenzia delle Entrate e Comuni.
- Aggiornamento delle informazioni catastali
- Dal 1° gennaio 2026, ogni unità immobiliare sarà censita con:
- Rendita catastale attuale.
- Valore patrimoniale basato sui valori di mercato.
- Rendita attualizzata con aggiornamenti periodici.
- Dal 1° gennaio 2026, ogni unità immobiliare sarà censita con:
- Equità fiscale e trasparenza
- Eliminazione delle discrepanze tra rendite catastali e valori di mercato.
- Maggiore giustizia fiscale nella distribuzione del carico tributario.
- Contrasto all’abusivismo edilizio
- Rafforzamento dei controlli sugli immobili non censiti.
Struttura della riforma
La riforma è articolata in due fasi principali:
1. Ricognizione e modernizzazione degli strumenti
- Implementazione di tecnologie digitali per migliorare la precisione del Catasto.
- Condivisione dati tra Agenzia delle Entrate e Comuni.
2. Revisione del Catasto Fabbricati
- Assegnazione di nuovi parametri catastali basati su valori di mercato.
- Adeguamenti periodici dei valori catastali.
- Agevolazioni per gli immobili di interesse storico e artistico.
Conclusioni
La riforma del Catasto rappresenta un passo decisivo verso un sistema più equo e trasparente. Nonostante le difficoltà tecniche e politiche, essa offrirà l’opportunità di modernizzare il sistema catastale e riequilibrare il carico fiscale.
Il successo della riforma dipenderà dalla capacità delle istituzioni di attuare i cambiamenti con efficienza e chiarezza. Una comunicazione trasparente e un’implementazione graduale saranno essenziali per evitare resistenze e garantire l’accettazione da parte dei cittadini.
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